長(zhǎng)期來(lái)看，二季度政治局會(huì)議的表態(tài)信號(hào)意義明確，房地產(chǎn)調(diào)控正向常態(tài)化乃至長(zhǎng)效機(jī)制邁進(jìn)，在穩(wěn)增長(zhǎng)與防風(fēng)險(xiǎn)之間尋求平衡。
7月30日召開(kāi)的中央政治局會(huì)議首次強(qiáng)調(diào)“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”引起市場(chǎng)強(qiáng)烈反響。
在筆者看來(lái)，中央此次表態(tài)傳達(dá)了不走刺激房地產(chǎn)老路、調(diào)控逐步常態(tài)化的明確信號(hào)。事實(shí)上，5月份以來(lái)決策層已經(jīng)開(kāi)始了收緊房地產(chǎn)融資的又一輪監(jiān)管動(dòng)作，如銀保監(jiān)會(huì)23號(hào)文涉及諸多規(guī)范銀行和非銀（信托）地產(chǎn)前端融資的內(nèi)容，6月底多家信托及銀行機(jī)構(gòu)被監(jiān)管約談或接受窗口指導(dǎo)，國(guó)家發(fā)改委也接連發(fā)文對(duì)房企海外發(fā)債進(jìn)行規(guī)范，8月以來(lái)央行也連續(xù)釋放房地產(chǎn)金融政策“嚴(yán)監(jiān)管”信號(hào)。
顯然，面對(duì)經(jīng)濟(jì)下行壓力，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定仍然至關(guān)重要。什么原因促使調(diào)控再次收緊？未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策如何把握？
一、樓市“小陽(yáng)春”后的基本面及調(diào)控政策觀察
今年春節(jié)以來(lái)，盡管“房住不炒”的調(diào)控思路并未改變，但各地調(diào)控整體趨緩，同時(shí)受益于一季度相對(duì)寬松的貨幣環(huán)境，出現(xiàn)了一輪剛需主導(dǎo)市場(chǎng)的房地產(chǎn)“小陽(yáng)春”。
正是在上述背景下，部分熱點(diǎn)城市出現(xiàn)了上漲較快的現(xiàn)象，住建部4月19日和5月18日分兩批對(duì)蘇州、佛山、南寧、大連等10個(gè)累計(jì)漲幅較大的城市進(jìn)行了預(yù)警提示；隨后各地根據(jù)“一城一策”方針，調(diào)控步伐明顯加快，除房?jī)r(jià)以外，針對(duì)土地市場(chǎng)、限購(gòu)、房貸利率、稅費(fèi)等多個(gè)方面密集出臺(tái)調(diào)控政策收緊房地產(chǎn)市場(chǎng)。5月份以來(lái)，房地產(chǎn)銷售有所降溫。
庫(kù)存方面，盡管狹義庫(kù)存（商品房待售面積）仍在下降，但廣義庫(kù)存卻在近期抬升。筆者使用累計(jì)新開(kāi)工面積扣除累計(jì)銷售面積得到廣義庫(kù)存面積，并以此計(jì)算廣義庫(kù)存增速，結(jié)果顯示自2018年10月份以來(lái)廣義住宅庫(kù)存即回歸正增長(zhǎng)區(qū)間，且增速整體呈現(xiàn)出加快的趨勢(shì)。究其原因，2017年以來(lái)房地產(chǎn)施工和竣工面積持續(xù)處于背離的狀態(tài)，前者正增長(zhǎng)、后者負(fù)增長(zhǎng)導(dǎo)致建設(shè)周期拉長(zhǎng)，從而加大了廣義庫(kù)存的壓力。在筆者看來(lái)，拉長(zhǎng)建設(shè)周期或是房企在調(diào)控政策收緊、現(xiàn)金流狀況惡化等因素下的主動(dòng)選擇，在此情況下，廣義庫(kù)存無(wú)疑能更好的反映真實(shí)情況，隨著銷售降溫以及竣工面積的回升，未來(lái)的庫(kù)存去化可能面臨較大壓力。
此外，今年以來(lái)一枝獨(dú)秀的房地產(chǎn)投資也有所放緩。4月份的高點(diǎn)之后，1-7月份累計(jì)增速已降至10.6%，盡管仍然保持兩位數(shù)，但后續(xù)的高增長(zhǎng)或難以為繼。原因在于，銷售降溫、回款降速的情況下，前期推動(dòng)投資高增長(zhǎng)的新開(kāi)工及建安投資增速近期均有所放緩；而近期融資環(huán)境收緊不僅影響新開(kāi)工，還將遏制房企拿地。
事實(shí)上，土地拍賣市場(chǎng)火爆正是當(dāng)前監(jiān)管收緊房企融資端的導(dǎo)火索。受益于一季度整體寬松的貨幣政策，以及“小陽(yáng)春”銷售回暖，房企一季度資金狀況整體有所改善，部分房企拿地激進(jìn)。二季度包括武漢、成都、寧波在內(nèi)的多個(gè)城市均拍出“區(qū)域地王”或“準(zhǔn)地王”，三線、四線城市土地拍賣市場(chǎng)也火爆異常，河南南陽(yáng)等多個(gè)地級(jí)市拍出“地王”；數(shù)據(jù)顯示，100個(gè)城市土地成交總價(jià)累計(jì)同比從3月份的-11.9%上升到6月份的17.1%，而成交面積增速卻仍為負(fù)值，從而大幅推高了成交總價(jià)和樓面均價(jià)。
考慮到土地價(jià)格與房?jī)r(jià)高度相關(guān)，在寬松貨幣環(huán)境之下，近期房企違規(guī)融資拿地等亂象有抬頭之勢(shì)、金融風(fēng)險(xiǎn)不容忽視，監(jiān)管出于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期的目的，出手調(diào)控并不奇怪。